不住日本的人卖房的税务时间线：何时扣、何时报、退税多久到、退到哪

这篇回答什么

房主不住在日本，或者卖房前后要离开日本，卖房时日本这边的税会在几个时间点出现：买方付款时可能先扣下一笔（日文「源泉徴収」，即预扣）；第二年要报税（日文「確定申告」，即年度申报）；算出来的税和已扣的钱多退少补；退税打到哪个账户也有规定。

这篇按时间顺序把这几个点列出来，说明每一步取决于什么、该向谁确认。它不计算任何人的税额，也不判断你属于哪种情况。

先分清你是哪种情况

1. 你在日本税法上是「居住者」还是「非居住者」

• 日本所得税法把「在日本国内有住所，或者到现在为止连续一年以上在国内有居所」的个人定为居住者（日文「居住者」），其余个人是非居住者（日文「非居住者」）〔所得税法 第2条第1项第3号・第5号〕。
• 「住所」指生活的本据，按客观事实判断〔国税庁 No.2875〕。
• 去国外居住的人，如果在国外从事通常需要连续居住一年以上的职业，推定为在日本没有住所；有外国国籍或外国永住许可、在日本没有共同生活的配偶等亲属、从职业和资产等情况看不出会回日本主要居住的，也推定为在日本没有住所〔所得税法施行令 第15条第1项〕。所以判断看的是住所和居所，国籍只是推定时考虑的因素之一〔所得税法施行令 第15条第1项第2号〕。
• 买方要不要预扣，看的是房子交付（日文「引渡し」）那一天卖方是居住者还是非居住者〔国税庁 质疑应答事例〕。
• 你本人是哪一种，是按事实判断的问题，以税理士的判断为准。

2. 买方是谁、买来做什么——决定会不会被预扣

• 规则：从非居住者手里买日本国内的土地、建物，并在日本国内付款的人，付款时要按 10.21% 预扣所得税和复兴特别所得税；2027（令和 9）年分起预扣的是所得税、防卫特别所得税（日文「防衛特別所得税」，令和8年度税制改正新设）和复兴特别所得税，合计税率不变〔国税庁 No.2879〕〔国税庁 防卫特别所得税概要〕〔财务省 令和8年度税制改正〕。
• 本文所列的例外情形是：买方是个人，买来给自己或亲属居住，而且价款在 1 亿日元以下，这时买方不用预扣〔国税庁 No.2879〕〔所得税法施行令 第281条の3〕。其他情形以国税庁页面与税理士的说明为准。
• 反过来，下面几种情况都要预扣：买方是公司等法人；个人买来投资或经营；个人买来自住但价款超过 1 亿日元〔国税庁 No.2879〕〔国税庁 购入不动产的源泉徴収〕。
• 买方在日本以外付款的：买方在日本有住所、居所或事务所等的，视同在日本国内付款，同样要预扣；买方在日本没有住所、居所或事务所等的，不预扣〔所得税法 第212条第1项・第2项〕〔国税庁 No.2879〕。不预扣时，原则上你仍要在第二年申报（见步骤 3）〔国税庁 No.1932〕。
• 挂牌时通常还不知道买方是谁、买来做什么，所以「会不会被扣」要到买方确定时才能判断。买方怎样表明用途、实务上用什么文件确认，请经办的宅建士说明。

3. 卖出那一年的 1 月 1 日，你持有满不满 5 年——决定税率档次

• 卖出那一年的 1 月 1 日，持有期间超过 5 年的叫「長期譲渡所得」（长期转让所得），5 年以下的叫「短期譲渡所得」（短期转让所得）〔国税庁 No.3202〕。
• 持有期间指从取得起连续持有的期间；继承或受赠得来的，原则上从被继承人或赠与人取得之日起算〔国税庁 No.3202〕。
• 举例（只演示规则）：2021 年 3 月买入、2026 年内卖出的，2026 年 1 月 1 日持有还不满 5 年，属于短期；同一套房 2027 年内卖出，2027 年 1 月 1 日已超过 5 年，属于长期〔国税庁 No.3202〕。

4. 卖房的第二年 1 月 1 日，你在日本有没有住所——决定住民税

• 住民税（都道府县民税和市区町村民税）以每年 1 月 1 日为课税基准日（日文「賦課期日」）〔地方税法 第39条・第318条〕，所得部分的课税对象是在当地有住所的个人〔地方税法 第24条第1项第1号・第294条第1项第1号〕，按上一年的所得计算〔地方税法 第313条第1项〕。
• 按这几条，卖房那一年的所得要不要交住民税，看的是第二年 1 月 1 日的住所。

税率怎么规定（这是规则，不是你的税额）

〔国税庁 No.3208〕〔国税庁 No.3211〕〔国税庁 No.1440〕〔国税庁 防卫特别所得税概要〕〔财务省 令和8年度税制改正〕

• 15% 和 30% 这两档所得税，租税特别措置法第31条第1項、第32条第1項写明，不按所得税法第165条（非居住者的综合课税计算）而按本条计算；非居住者是否适用，以税理士的判断为准〔租税特别措置法 第31条第1项〕〔租税特别措置法 第32条第1项〕。
• 表中的 2.1%：2026 年分以前是复兴特别所得税 2.1%〔国税庁 No.1440〕；2027（令和 9）年分起是防卫特别所得税 1% 加复兴特别所得税 1.1%，合计仍为 2.1%，复兴特别所得税的课税期间同时延长 10 年，到 2047（令和29）年 12 月 31 日为止〔国税庁 防卫特别所得税概要〕〔财务省 令和8年度税制改正〕。所以表中 15.315% 和 30.63% 这两个合计税率在 2027 年分以后不变，变的只是构成〔国税庁 防卫特别所得税概要〕。国税庁的 No.1440、No.3208、No.3211 在基准日仍写「平成25年から令和29年まで」各年分按 2.1% 计算复兴特别所得税：其中「令和29年」已是延长后的期限（延长前到令和 19 年），但没有写出 2027 年分起 1% 加 1.1% 的构成〔国税庁 No.1440〕〔国税庁 No.3208〕〔国税庁 No.3211〕；2027 年分起的申报写法，以税理士的说明为准。
• 应税所得的算法：卖价减去取得费和转让费用，再减去适用的特别扣除〔国税庁 No.1440〕。取得费包括当初的购买价款、购买手续费和之后的改良费等，建物部分要扣除持有期间的折旧；取得费不明或低于卖价 5% 的，可以用卖价的 5% 作为取得费〔国税庁 No.3202〕。转让费用包括中介费、测量费、买卖合同的印花税等〔国税庁 No.3202〕。
• 自住房的 3,000 万日元特别扣除等特例各有要件〔国税庁 No.1440〕。能不能用、怎么用，以税理士的判断为准，这里不作判断。

流程与时间线

步骤 0：离开日本之前，或开始卖房之前

• 国税的納税管理人：非居住者需要提交申报书、接收税务署文件、缴税或领取退税时，要选定「納税管理人」（替你在日本处理国税事务的人）〔国税庁 No.1923〕。納税管理人从在日本有住所或居所的人中选定〔国税通则法 第117条第1项〕，个人或法人都可以〔国税庁 No.1923〕。
• 选定后，向你的納税地（日文「納税地」，申报所属地）所辖税务署长提交「所得税・消費税の納税管理人の選任・解任届出書」，提交时间是选定納税管理人时或出国之日前〔国税庁 手续案内 A1-7〕。此后税务署的文件寄给納税管理人，申报书仍向你的納税地所辖税务署提交〔国税庁 No.1923〕。
• 住民税的納税管理人是另一套手续，向区市町村办理。以东京都江东区为例：出国时还有未缴住民税的，要申报納税管理人；下一年度仍要课住民税的人（主要是 1 月 2 日至 6 月间出国的人），即使正在缴的部分已经缴完，也要为下一年度的住民税申报；这项手续只适用于住民税〔江东区 出国住民税手续〕。其他区市町村的做法，请向当地税务窗口确认。
• 年中离开日本的人：出国前指定了納税管理人的，在第二年 2 月 16 日至 3 月 15 日，通过納税管理人把居住期间的全部所得和非居住期间的日本国内来源所得合在一起申报；没有指定納税管理人就成为非居住者（税法上称「出国」）的，要在出国前先就居住期间的所得申报（日文「準確定申告」）〔国税庁 No.1926〕〔所得税法 第2条第1项第42号・第127条第1项〕。做了準確定申告以后，出国后的非居住期间如果又产生日本国内来源所得（例如出国以后才卖掉日本的房子），仍要把居住期间的全部所得和非居住期间的国内来源所得合计，通过納税管理人在第二年 2 月 16 日至 3 月 15 日申报和缴税〔国税庁 No.1926〕。
• 日本的银行账户：日本的退税只打到申报人本人名义的账户；指定了納税管理人的，打到納税管理人名义的账户（见步骤 4）〔国税庁 确定申告期 Q＆A Q43〕。出国前，可以向开户银行确认成为非居住者以后账户能否继续使用、能否收款。

步骤 1：签约和付款——定金、中间款、尾款

• 需要预扣的交易，买方在每一次付款时预扣：法律的写法是「その支払の際」（在支付时）〔所得税法 第212条第1项〕。定金、中间款、尾款分别付款时如何适用，以税理士的说明为准。
• 预扣额是付款金额的 10.21%：所得税 10%，加上所得税额的 2.1%（2026 年分以前是复兴特别所得税；2027 年分起是防卫特别所得税 1% 和复兴特别所得税 1.1%）〔所得税法 第213条第1项第2号〕〔国税庁 No.2879〕〔国税庁 防卫特别所得税概要〕。它按付款额计算，不按你的赚头计算。例如（仅为算术演示）定金 500 万日元，预扣 51 万 500 日元，卖方实收 448 万 9,500 日元；以所得税法第212条与税务署说明为准。
• 买方在付款的下个月 10 日前把预扣的税缴给税务署〔国税庁 No.2879〕〔所得税法 第212条第1项〕；在国外付款、但买方在日本有住所、居所或事务所的，视同在国内支付，缴纳期限是下个月月底〔国税庁 No.2879〕〔所得税法 第212条第2项〕。
• 买方付款时没有扣、事后自己缴了这笔税的，原则上可以向卖方请求这笔钱〔国税庁 购入不动产的源泉徴収〕。

步骤 2：这笔所得算在哪一年

• 转让所得原则上算在房子交付的那一年；纳税人也可以选择算在买卖合同生效的那一年〔所得税基本通达 36−12〕。年底签约、次年交付这类跨年交易算在哪一年，以税理士的说明为准。

步骤 3：第二年申报

• 非居住者卖掉日本国内的不动产，所得属于转让所得，原则上要做確定申告；所得的算法和居住者相同〔国税庁 No.1932〕。
• 申报期间原则上是第二年 2 月 16 日至 3 月 15 日〔国税庁 No.1932〕；需要补缴的，缴纳期限原则上也是第二年 3 月 15 日〔国税庁 No.2020〕。
• 已被预扣的钱在申报时与算出的税相抵：扣多了退还，不够的补缴；只为拿回预扣的钱，也可以申报〔国税庁 No.1932〕。
• 只为退税的申报（日文「還付申告」）从第二年 1 月 1 日起可以提交，期限 5 年〔国税庁 No.2030〕。国税庁另外说明，因有没抵完的源泉徴収税额而产生退税的情形，不在必须申报的范围内〔国税庁 No.2020〕。非居住者卖房、预扣额大于税额时，能否按这条在 1 月 1 日至 2 月 15 日之间提前提交，以税务署答复为准。
• 有土地、建物转让所得的，申报时要用申报书的「第三表（分離課税用）」〔国税庁 No.2030〕。

步骤 4：退税多久到、打到哪

• 国税庁说会尽快办理，但审核需要一定天数，并给出参考时间：2、3 月申报期间提交的，退税手续大约需要 1 个月到 1 个半月；从家里或税理士事务所用 e-Tax（电子申报）提交的退税申报，大约 3 周处理完毕；同一人多次申报、材料不全或另寄书面材料的，即使用 e-Tax 也不在 3 周之列〔国税庁 确定申告期 Q＆A Q41〕。
• 领取方式有两种：打入金融机构账户，或到邮储银行、邮局窗口领取〔国税庁 确定申告期 Q＆A Q42〕。
• 账户名义只能是申报人本人的姓名（带店名、事务所名的不行）；指定了納税管理人的，退税打到納税管理人名义的账户；納税管理人名义的账户不能作为「公金受取口座」使用〔国税庁 确定申告期 Q＆A Q43・Q45〕〔国税庁 确定申告书等的作成手引〕〔国税庁 还付金受取り传单〕。
• 可以指定的是银行、信用金库、信用组合、劳动金库、农协、渔协和邮储银行；部分网络专营银行收不了退税〔国税庁 确定申告期 Q＆A Q43・Q44〕。国税庁的这些页面没有提到海外的金融机构；能否打到中国大陆、台湾等地的账户，以税务署和开户银行的说明为准。
• 用 e-Tax 的人可以在 e-Tax 网页版的「マイページ」查看退税处理进度〔国税庁 确定申告期 Q＆A Q40〕。

步骤 5：住民税（只在第二年 1 月 1 日仍在日本有住所的情形）

• 见上文「先分清你是哪种情况」第 4 点。以江东区为例，人不在日本时，住民税的纳税通知书由住民税的納税管理人代收，税款由其代缴〔江东区 出国住民税手续〕。

要准备的材料（清单；具体以税理士的要求为准）

• 国税的「所得税・消費税の納税管理人の選任・解任届出書」〔国税庁 手续案内 A1-7〕。
• 住民税的納税管理人申报书：各区市町村表格不同；江东区要申报书和纳税义务人、納税管理人双方的身份证明文件复印件〔江东区 出国住民税手续〕。
• 计算转让所得要用的凭证：当初买房的合同和费用凭证、之后的改良费凭证（取得费），本次卖房的合同、中介费和印花税等凭证（转让费用）〔国税庁 No.3202〕。
• （如有）买方预扣税款的相关材料，以税理士的要求为准。
• 收退税用的本人名义日本账户，或納税管理人名义的账户〔国税庁 确定申告期 Q＆A Q43〕。

常见误解

1. 「被扣的 10.21% 就是我要交的税。」 规则是：预扣按付款额计算；税额按第二年申报时算出的转让所得计算，多退少补〔所得税法 第213条第1项第2号〕〔国税庁 No.1932〕。
2. 「非居住者卖房一律被扣。」 买方是个人、买来自住或给亲属住、价款 1 亿日元以下的，不预扣〔国税庁 No.2879〕。
3. 「满 5 年按买入的周年算。」 按卖出那一年的 1 月 1 日判断〔国税庁 No.3202〕。
4. 「人在国外就不用在日本报税。」 非居住者卖日本国内的不动产，原则上要做確定申告〔国税庁 No.1932〕。
5. 「出国那年就不用管住民税了。」 住民税以 1 月 1 日为基准日〔地方税法 第39条・第318条〕；江东区的说明特别提醒，1 月 2 日至 6 月间出国的人，下一年度仍可能要课住民税〔江东区 出国住民税手续〕。

该问谁

• 税理士：你在税法上是居住者还是非居住者；所得算在哪一年；税额怎么算、能否适用特例；申报、补缴和退税。納税管理人由谁担任也可以问税理士；规则上个人或法人都可以担任〔国税庁 No.1923〕。
• 宅建士（经办中介）：买方是谁、买来做什么、要不要预扣；结算时预扣怎样体现在付款里。
• 开户银行：成为非居住者后账户能否继续使用、能否收款。
• 区市町村的税务窗口：住民税及其納税管理人。

本文不写的内容

• 任何个人的税额、到手金额，或「你会不会被扣」的结论；
• 你是不是非居住者的判断；
• 3,000 万日元特别扣除等特例能否适用（留给税理士判断）；
• 中国大陆、台湾的申报和补税；卖房款汇出和汇回；
• 什么时候卖、怎样节税；推荐具体的税理士、银行或中介。

本文信息截至 2026-10-06

• 国税庁页面标注「令和8年4月1日現在法令等」。日本的税制每年改正、多在 4 月前后施行。税制或法令修改后，以官方公布的现行规定为准。
• 2027（令和 9）年分起，2.1% 的构成改为防卫特别所得税 1% 加复兴特别所得税 1.1%，合计税率不变〔财务省 令和8年度税制改正〕〔国税庁 防卫特别所得税概要〕；基准日时国税庁的 No.1440、No.3208、No.3211 还没有写出这一变化，这些页面更新后，以更新后的官方写法为准。
• 住民税以江东区为例，其他区市町村可能不同。