租客在住,
也能把房子卖掉
不用等空室,不用通知租客,租金收到交割那天。日本的オーナーチェンジ交易每天都在发生——你缺的只是两种定价口径的真实数字。
投资口径(在租直接卖)
买家是投资者,按租金回报定价。不中断收租,流程最省事。
自住口径(等空室再卖)
买家是自住客,按居住价值定价。可能更高,但要承担空置与时间成本。
哪个口径对你这套房更有利,不是拍脑袋——报告里两种口径的预期数字并排给你。
你的对手盘:市场上的投资型供给
24%
在售供给中 50m² 以下(典型投资户型)的占比
千代田区288.2万円/m²中位
中央区218.3万円/m²中位
常见问题
- 租客还在住,可以卖吗?
- 可以。日本法律下租约随所有权一并转移给买家(オーナーチェンジ),租客的居住权不受影响,也不需要征得租客同意。你收租到交割日,买家从次日起接手。
- 需要提前告诉租客吗?
- 法律上不需要。所有权变更后由新业主(通常经由管理公司)通知租客变更收款账户即可。整个出售过程租客通常不会察觉。
- 等租客搬走再卖会不会更值钱?
- 两种定价逻辑:在租状态按投资逻辑定价(买家看利回り),空室状态按自住逻辑定价(买家看居住价值)。哪种对你更有利,取决于楼栋、户型与当下市场——报告里把两种口径的预期数字都算给你。
- 人在海外,手续怎么办?
- 可以远程完成:委任状与印鉴流程配合司法书士办理,款项结算按你指定的方式安排。全程微信沟通,不需要专程飞一趟日本。