新闻怎么读：外国人购房新规管的是谁，日银「25%」是什么

这篇回答什么

近一年，中文报道和网络上常见几类说法：日本限制外国人买房、买房要申报国籍、日银预测房价跌 25%。这篇把这些说法背后的官方原文找出来，逐条说明：规则是什么、从哪天开始、约束的是谁、对卖方有没有直接要求。

这篇只讲规则和原文。它不预测房价，不判断什么时候卖合适，也不评价这些政策。

先分清你是哪种情况

• 下面多数规则约束的是买方（取得不动产的一方）。对卖方来说，要看的是：你的潜在买方需要多做哪些手续；以及少数几种卖方本人也是当事人的情形（第 2 节的支付报告、第 4 节的特别注视区域）。
• 你的房子是否位于安全保障相关的指定区域，决定第 4 节的规则与你有没有关系。

1. 登记时申报国籍（2026 年 10 月 5 日起施行）

• 依据：不動産登記規則的修改省令（令和8年法務省令第23号），有关国籍的规定自 2026 年 10 月 5 日起施行〔法务省 民二第872号通达〕〔法务省 检索用信息说明〕。
• 谁要申报：办理所有权保存、移转等登记时，成为所有权登记名义人的申请人（自然人）要在申请中一并提供「検索用情報」（检索用信息），2026 年 10 月 5 日起其中加入「国籍等」〔法务省 检索用信息说明〕〔法务省 民二第872号通达〕。法人不适用检索用信息的申报〔法务省 检索用信息说明〕。
• 日本人也要报：日本国籍的人同样申报，登记所记录为「日本」〔法务省 民二第872号通达〕。证明材料方面，日本国籍可用记载本籍的住民票或戸籍の附票；外国国籍可用记载国籍的住民票、护照复印件、在留卡复印件、特别永住者证明书复印件等〔法务省 检索用信息说明〕〔法务省 民二第872号通达〕。
• 「国籍等」的范围：指国籍所属的国家，或入管法施行令规定的「台湾」「ヨルダン川西岸地区及びガザ地区」两个地区〔法务省 检索用信息说明〕〔法务省 民二第872号通达〕。
• 住在国外的人也要报：成为登记名义人的人住在国外时，同样要申报包括国籍在内的检索用信息〔法务省 民二第872号通达〕。
• 不公开：法務省的通达写明，记录的国籍信息由登记所作为内部信息保存，不属于不动产登记法规定的公开对象；预计会通过「不動産ベース・レジストリ」用于行政机关之间的信息联动〔法务省 民二第872号通达〕。
• 为什么要报：法務省说明的理由有两条：从国土利用和管理的角度把握外国人持有不动产的实际情况；登记名义人去世时继承适用的准据法由其国籍决定，有助于继承登记〔法务省 民二第872号通达〕〔法务省 检索用信息说明〕。
• 对卖方：这条约束的是新成为登记名义人的人，也就是买方。已经登记为所有人的人，可以自愿单独申报检索用信息（包括国籍），这是「可以」而不是「必须」〔法务省 民二第872号通达〕〔法务省 检索用信息说明〕。
• 背景：在此之前已有两步。自 2024 年 4 月 1 日起，外国人成为所有权登记名义人时，申请中要提供罗马字姓名（日文「ローマ字氏名」）及其证明材料（依据令和6年法務省令第7号）〔法务省 2024年4月1日以后的登记申请〕，罗马字姓名记入登记记录、与姓名并记〔法务省 2024年4月1日以后的登记申请〕〔法务省 检索用信息说明〕。自 2025 年 4 月 21 日起，办理所有权保存、移转等登记时，还要一并申报检索用信息：姓名、读音（非日本国籍者为罗马字姓名）、住址、出生日期、电子邮箱等〔法务省 检索用信息说明〕。

2. 外汇法：非居住者取得日本不动产后 20 天内报告（2026 年 4 月 1 日起扩大）

• 规则：按日本的外汇法（日文「外国為替及び外国貿易法」，简称「外為法」），非居住者取得日本国内的不动产或相关权利后，要在取得后 20 天内经日本银行向财务大臣提交报告；不论金额、面积大小〔财务省 外汇法传单〕；继承、遗赠取得的，甚至 0 日元取得的，也要报告〔财务省 外汇法FAQ Q2〕。
• 2026 年 4 月 1 日起的变化：此前，买来给本人、亲属或员工居住，或者从其他非居住者手里取得的，不用报告；4 月 1 日以后取得的，不论目的都要报告；免报的只剩三类「不动产相关权利」：供非居住者本人或其亲属、员工居住而取得的，在日本从事非营利业务的非居住者为该业务取得的，以及本人事务所用的〔财务省 外汇法FAQ Q7〕。「不动产相关权利」指租赁权（日文「賃借権」）、地上权、抵押权等，所有权不属于这一类，所以所有权本身不在免报之列〔财务省 外汇法FAQ Q1〕〔财务省 外汇法传单〕。别墅、第二套住房不算居住目的〔财务省 外汇法FAQ Q7〕。
• 谁来报：取得人本人，或者由居住者代理人（例如不动产中介）代为提交；报告书只有日文版〔财务省 外汇法传单〕〔财务省 外汇法FAQ Q13〕。
• 什么是「非居住者」：外汇法的判断标准和税法不同。财务省引用的标准是：外国人原则上推定为非居住者，但在日本国内的事务所工作的人、入境后满 6 个月的人，推定为居住者〔财务省 外汇法FAQ Q11〕。
• 不报的后果：不报告或虚假报告的，可处 6 个月以下拘禁刑或 50 万日元以下罚金〔财务省 外汇法FAQ Q15〕。
• 性质：这是取得以后的报告，不是事先审批；1998 年外汇法修改时，从事先申报制改为事后报告制；目的是把握国内外资金流动〔财务省 外汇法FAQ Q12・Q15〕。
• 对卖方：报告义务在买方。另外，财务省的 FAQ 写明：居住者从非居住者那里收款，一次超过 3,000 万日元的，要提交「支払等報告書」〔财务省 外汇法FAQ Q2〕。住在日本的卖方把房子卖给非居住者时，这一条是否适用于你的交易，以银行或财务省窗口说明为准。

3. 新建公寓的「转卖限制」

• 千代田区的请求（2025 年 7 月 18 日）：千代田区向业界团体「不動産協会」提出请求：今后获得许可的总合设计等城市开发制度项目和市街地再开发项目所销售的公寓，加入购买人交房后原则上 5 年内不得转卖的特约；同一栋楼禁止同一名义购买多套〔千代田区 要请〕。
• 不動産協会的措施（2025 年 11 月 25 日；行业团体）：会员公司按各自判断，对一般公开销售的新建公寓逐步采取三项措施：限制每人在同一项目可购买的套数，每一期可报名申购的套数也同样限制；签约、交房和登记都必须用申请时的名义；从签约到交房期间禁止转卖活动〔不动产协会 举措〕〔国土交通省 不动产部会 参考资料 第 32 页〕。
• 性质：前者是区政府向行业团体提出的请求，后者是行业团体会员公司自行采取的合同措施，都不是法律〔千代田区 要请〕〔国土交通省 不动产部会 参考资料 第 32 页〕。
• 对卖方：这两项针对的是开发商新销售的公寓。你自己当初的购房合同里有没有类似特约，以合同原文为准，有疑问可向宅建士咨询。

4. 安全保障相关区域：现行法律和 2026 年 10 月的提言

• 现行法律：「重要土地等調査法」（2021 年公布，2022 年 9 月 20 日全面施行）把重要设施（防卫相关设施等）周围约 1,000 米和国境离岛等区域内的特定区域指定为「注視区域」，其中特别重要的指定为「特別注視区域」〔内阁府 重要土地等调查法〕。
• 特别注视区域的事前申报：在特別注視区域内，转让面积 200 平方米以上的土地（建物按楼面面积计，日文「床面積」）的所有权等时，合同双方当事人要事先向内阁总理大臣申报〔重要土地等调查法 第13条第1项〕〔重要土地等调查法施行令 第4条〕〔内阁府 重要土地等调查法〕。这一条按面积和区域适用，条文没有限定国籍〔重要土地等调查法 第13条第1项〕。公寓的一套房怎样计算面积、自己的房子是否在区域内，可向宅建士咨询。
• 2026 年 10 月的提言：内阁官房的「外国人による土地取得等のルールの在り方検討会」于 2026 年 10 月提出提言，建议修改重要土地等調査法：在易受无人机攻击的设施周围（约 1,000 米）和无人国境离岛，对土地、建物所有权的移转实行许可制，不设面积门槛；对象不限外国人，也包括日本人和日本法人；外国政府等相关人士原则上不予许可；未经许可的所有权移转无效，登记官可以驳回登记申请〔内阁官房 检讨会 提言〕。
• 提言不是法律：这是检讨会向政府提出的建议，要求政府据此尽快完善制度〔内阁官房 检讨会 提言〕；具体以国会通过的法律为准。
• 关于公寓价格：同一提言把安全保障与「生活层面」的议题分开讨论；对公寓价格上涨，写的是「注视业界团体的措施，同时实施抑制投机性交易的措施」〔内阁官房 检讨会 提言概要〕。

5. 日银「房价跌 25%」的原文是什么

• 出处：日本银行《金融システムレポート》（金融系统报告）2026 年 4 月号（2026 年 4 月 21 日公布）的 BOX5「不動産市場の調整シナリオを用いたストレステスト」（用不动产市场调整情景做的压力测试）〔日本银行 金融系统报告 BOX5〕。
• 它在测什么：测金融机构的财务基础能不能承受不动产价格大幅调整的冲击〔日本银行 金融系统报告 BOX5〕。
• 情景怎么设：以海外不动产基金出售日本投资物件为起点，三大都市圈的商业不动产价格、租金下跌；这一版又加上三大都市圈的住宅价格、租金和地价也下跌〔日本银行 金融系统报告 BOX5〕。
• 数字从哪来：BOX5 的图表 B5-2 列出这个情景相对于日银「基准情景」的偏离幅度（各季度偏离的峰值）：三大都市圈商业不动产价格约 −25%、租金约 −10%；住宅价格约 −25%（假设与商业不动产同样的变动率）、租金约 −10%；地价（全用途平均）约 −10%；日本实际 GDP 约 −1%；不动产基金价格约 −60%〔日本银行 金融系统报告 図表B5-2〕。
• 结论：在这个情景下，各类金融机构的自有资本比率被压低约 0.8 个百分点，但整体仍高于监管水平，日银评价金融系统的稳定整体得以维持〔日本银行 金融系统报告 BOX5〕。模拟期到 2028 年度末〔日本银行 金融系统报告 図表B5-3 注〕。
• 怎么读：原文用的词是「想定」（假设），目的是检验金融机构的承受力；25% 是相对于基准情景的偏离，不是相对于现在价格的跌幅；BOX5 没有把它写成对房价的预测〔日本银行 金融系统报告 BOX5〕。
• 会不会更新：日银网站的列表上，《金融システムレポート》按 4 月号、10 月号发布；截至基准日，列表上新一期是 2026 年 4 月号〔日本银行 金融系统报告一覧〕。

6. 汇总：这些规则约束谁

这些规则对买方构成、需求和价格有什么影响，本文不作判断。

常见误解

1. 「日本要禁止外国人买房。」 本文查到的这些是登记申报、取得后报告、行政请求和行业措施，以及一项针对特定区域、不分国籍的许可制提言；截至资料日期，所列官方资料中未见一般性禁止外国人购买住房的规定〔法务省 民二第872号通达〕〔财务省 外汇法传单〕〔千代田区 要请〕〔内阁官房 检讨会 提言〕。
2. 「申报国籍只针对外国人。」 日本人也要申报〔法务省 民二第872号通达〕。
3. 「国籍会登在登记簿上，谁都能查到。」 国籍作为内部信息保存，不属于公开对象〔法务省 民二第872号通达〕。
4. 「非居住者买来自住就不用报告。」 2026 年 4 月 1 日以后取得的，所有权本身不论目的都要报告〔财务省 外汇法传单〕。
5. 「日银预测房价会跌 25%。」 那是压力测试里假设的情景相对于基准情景的偏离〔日本银行 金融系统报告 BOX5〕。
6. 「我的二手房也受 5 年转卖限制。」 千代田区的请求针对特定项目的新建公寓；你的合同有没有类似特约，以合同为准〔千代田区 要请〕。

该问谁

• 宅建士（中介）：这些规则对你的交易流程有什么影响，谁要提交什么、什么时候提交。
• 司法書士：登记申请（买方的国籍申报；你自己是否单独申报检索用信息）。
• 外汇法报告：制度问题问财务省，填写方法问日本银行（FAQ 列有联系电话）〔财务省 外汇法FAQ Q18〕。
• 重要土地等調査法：内阁府设有咨询电话〔内阁府 重要土地等调查法〕。

本文不写的内容

• 房价会涨还是会跌；现在是不是高点；什么时候卖；
• 这些规则对买方构成、需求和价格的影响；
• 对这些政策的评价；
• 具体某个物件是否在指定区域内（要按地址查询）；
• 中国大陆、台湾方面的规则。

本文信息截至 2026-10-06

• 重要土地等調査法的修改以国会审议结果为准；日银下一期《金融システムレポート》可能更新压力测试；外汇法报告的规则以财务省当前页面为准。上述任何一项变化，都以官方公布的现行规定为准。