怎么选中介、扣完税费到手多少

这篇回答什么

在日本卖房，可以委托不动产中介（日文「宅地建物取引業者」，简称「宅建業者」）找买方，也可以直接卖给收购房子的公司。这篇讲四件事：怎样确认中介有执照；三种委托合同（日文「媒介契約」）有什么法定区别；中介费的上限怎么规定；卖房结算中可能涉及哪些费用项目，由谁负担、如何结算，以合同为准。另外说明「卖给中介公司自己收购」（日文「買取」）和「通过中介卖给一般买方」在流程上的不同。

这篇只讲规则和流程。它不推荐任何中介或合同类型，不评估房价，也不算任何人的到手金额。

先分清你是哪种情况

• 你在税法上是不是「非居住者」（不只看人住在哪里，判断标准见《不住日本的人卖房的税务时间线》）：卖方是非居住者、买方是法人（包括收购房子的不动产公司），并且在日本国内付款（或视同国内付款）的，买方要预扣 10.21%〔国税庁 No.2879〕〔所得税法 第212条第1项・第2项〕；买方在日本以外付款、在日本又没有住所、居所或事务所等的，不预扣〔所得税法 第212条第2项〕〔国税庁 No.2879〕。详见上述文章。
• 房子的价格是否在 800 万日元以下（不含消费税）：这一档中介可以按特例收取高于一般算法的报酬，上限 33 万日元（含税），须在签订委托合同时事先说明并取得你的同意（见第 4 节）〔国土交通省告示 报酬额 第七〕〔国土交通省 解释・运用说明 第46条第1项关系 1（6）〕。
• 房子上有没有贷款抵押：有的话，什么时候、怎样还清贷款和注销抵押登记，以买卖合同和贷款合同的约定为准，请经办的宅建士和贷款银行说明；相关费用见下文「到手怎么算」。
• 想卖给谁：卖给中介公司自己收购，还是委托中介找一般买方。

1. 先确认对方有没有宅建业执照

• 经营不动产买卖中介要取得执照（日文「免許」）：只在一个都道府县设事务所的，由该都道府县知事发给；在两个以上都道府县设事务所的，由国土交通大臣发给；执照有效期 5 年〔宅地建物取引业法 第3条〕。
• 没有执照的，不得经营这项业务，也不得以经营为目的做广告〔宅地建物取引业法 第12条〕。
• 中介要在事务所等场所的显眼处挂出标识〔宅地建物取引业法 第50条第1项〕，并在每个事务所挂出国土交通大臣规定的报酬额〔宅地建物取引业法 第46条第4项〕。
• 执照可以在国土交通省的「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」查询，这个系统可查的业种包括宅建業者〔国土交通省 企業情報検索システム〕。

2. 三种委托合同的法定区别

国土交通省的标准合同条款（日文「標準媒介契約約款」）把委托合同分成三种〔国土交通省 标准媒介契约约款〕：

〔国土交通省 标准媒介契约约款〕〔宅地建物取引业法 第34条の2第5项〕〔国土交通省 REINS 报道发布〕〔国土交通省 解释・运用说明 第34条の2关系 9（2）〕

• 期限：不能同时委托其他中介的两种（以下合称「专任类」），有效期不得超过 3 个月，约定更长的按 3 个月算；可以应委托人申请更新，每次也不超过 3 个月〔宅地建物取引业法 第34条の2第3项・第4项〕。一般媒介法律上没有期限限制，但标准条款同样定为 3 个月以内〔国土交通省 解释・运用说明 第34条の2关系〕〔国土交通省 标准媒介契约约款〕。
• 登记 REINS：专任类合同签订后，中介要在规定天数内把房源登记到国土交通大臣指定的不动产流通机构（REINS）：専任媒介 7 天、専属専任媒介 5 天，休业日不算〔宅地建物取引业法 第34条の2第5项〕〔宅地建物取引业法施行规则 第15条の10〕。登记后中介要把登记证明书交给委托人〔宅地建物取引业法 第34条の2第6项〕。
• 报告：有人提出购买或交换申请时，中介要及时向委托人报告（三种合同都适用）〔宅地建物取引业法 第34条の2第8项〕。专任类还要定期报告业务处理情况：専任媒介每 2 周 1 次以上，専属専任媒介每 1 周 1 次以上〔宅地建物取引业法 第34条の2第9项〕。违反上述期限、登记、报告规定的特约无效〔宅地建物取引业法 第34条の2第10项〕。
• 书面和电子签署：中介签订委托合同后要及时交付记名押印的合同书面；经委托人同意，可以改用电子方式提供〔宅地建物取引业法 第34条の2第1项・第11项〕。登记证明书也可以经同意以电子方式提供〔宅地建物取引业法 第34条の2第12项〕。
• 价格意见要讲根据：中介对挂牌价发表意见时，要说明根据〔宅地建物取引业法 第34条の2第2项〕；根据应当是价格查定手册或同类交易事例等合理的说明，为此做的查定费用不能向委托人收取〔国土交通省 解释・运用说明 第34条の2关系 8〕。
• 中介要先讲清区别：国土交通省的解释要求中介在签约前向委托人充分说明三种合同的不同，确认委托人的意思后再签〔国土交通省 解释・运用说明 第34条の2关系〕。

签了以后的几条约定（以标准条款为例；你的合同以实际文本为准）

三种合同各有一套标准条款，条号不同；下面的条号凡未注明的，都是専任媒介契約約款的条号〔国土交通省 标准媒介契约约款〕。

• 专任类期间内委托其他中介并成交的，中介可以请求相当于约定报酬的违约金〔标准媒介契约约款 专任 第12条、专属专任 第12条第1项〕。
• 専任媒介期间内自己找到买方要成交的，要通知中介；中介可以请求为履行合同已支出的费用，上限是约定报酬额〔标准媒介契约约款 第13条・第14条〕。
• 専任媒介和一般媒介：合同期间内或到期后 2 年内，绕开中介与中介介绍的对象直接成交的，中介可以按其对成交的贡献请求相应报酬〔标准媒介契约约款 专任 第11条、一般 第13条〕。専属専任媒介的这一条只写到期后 2 年内〔标准媒介契约约款 专属专任 第11条〕〔国土交通省 解释・运用说明 第34条の2关系 6（3）〕；専属専任期间内与自己找到的买方成交，本身就违约，中介可以请求相当于约定报酬的违约金〔标准媒介契约约款 专属专任 第12条第2项〕。
• 中介违反诚信义务、故意或重大过失隐瞒重要事实或告知不实，或者在宅建业上有不正当行为的，委托人可以解除专任类合同〔标准媒介契约约款 专任 第17条、专属专任 第16条〕；任何一方不按约履行、经催告仍不履行的，对方可以解除〔标准媒介契约约款 专任 第16条、专属专任 第15条〕。
• 中介在交付买卖合同书面（宅建業法第 37 条的书面）之前不能收取约定报酬；买卖合同因买方贷款不成立而解除的，中介要退还已收的报酬〔标准媒介契约约款 专任・专属专任 第9条〕。

选哪种合同，取决于你想不想同时委托多家、会不会自己找到买方、需要多频繁的报告等。请在签约前让中介按上面几点逐项说明。

3. REINS 状态和「囲い込み」

• REINS 是国土交通大臣指定的不动产流通机构运营的系统，登记的房源在宅建業者之间共享〔国土交通省 REINS 报道发布〕。
• 从 2025 年 1 月 1 日起，专任类合同登记的房源，中介必须在 REINS 登记交易状态，状态有「公開中」（公开中）、「書面による購入申込みあり」（已有书面购买申请）、「売主都合で一時紹介停止中」（因卖方原因暂停介绍）三种；卖方可以进入「売主専用画面」（卖方专用页面）查看；2025 年 1 月 4 日起，登记证明书上印有进入这个页面的二维码〔国土交通省 REINS 报道发布〕〔宅地建物取引业法施行规则 第15条の11第2号〕。
• 国土交通省对「囲い込み」（日文，指把房源「圈住」）的说明是：部分宅建業者为了同时拿到卖方和买方两边的委托，故意隐瞒房源的交易状态，违背卖方意愿不向其他中介介绍房源〔国土交通省 REINS 报道发布〕。
• 专任类登记的交易状态与事实不符的，属于宅建業法第 65 条第 1 項「指示处分」的对象〔国土交通省 解释・运用说明 第34条の2关系 9〕。
• 查看时如果看到自己没有要求过的「売主都合で一時紹介停止中」，国土交通省的传单建议向委托的中介询问〔国土交通省 REINS 报道发布〕。

4. 中介费怎么规定

• 中介费的上限由国土交通大臣以告示规定，中介不得超收〔宅地建物取引业法 第46条第1项・第2项〕。
• 买卖中介向委托人一方收取的上限，把买卖价款（日文「売買に係る代金の額」，不含消费税）分段计算后相加：200 万日元以下部分 × 5.5%，超过 200 万日元至 400 万日元部分 × 4.4%，超过 400 万日元部分 × 3.3%；这几个比率已含消费税，是中介为课税事业者时的数字〔国土交通省告示 报酬额 第二〕。免税事业者的计算另有规定〔国土交通省告示 报酬额 第十一〕。
• 买卖价款超过 400 万日元时，上面的分段相加等于「买卖价款 × 3.3% ＋ 6.6 万日元」（不含税为「× 3% ＋ 6 万日元」），这是按告示分段比率算出来的速算式〔国土交通省告示 报酬额 第二〕。演示（假设价格，不是任何人的费用）：买卖价款 5,000 万日元，上限为 5,000 万 × 3.3% ＋ 6.6 万 ＝ 171.6 万日元（含税）。
• 800 万日元以下的特例（2024 年 7 月 1 日起）：买卖价款（不含消费税）800 万日元以下的宅地、建物，不论使用状态，中介可以考虑媒介所需费用，收取高于上述算法的报酬，但向委托人一方收取的上限是 30 万日元的 1.1 倍（33 万日元）〔国土交通省告示 报酬额 第七〕〔国土交通省 解释・运用说明 第46条第1项关系 1（6）〕。按这个特例多收的，中介要在签订委托合同时事先在上限内向委托人说明报酬额并取得同意〔国土交通省 解释・运用说明 第46条第1项关系 1（6）〕。
• 上限不是定价：国土交通省的解释写明，报酬额在告示的上限之内，并不当然按上限请求，具体金额要考虑中介业务的内容，与委托人协商决定〔国土交通省 解释・运用说明 第34条の2关系 1（3）〕。
• 其他费用：告示规定的报酬以外，中介不得以带看费（日文「案内料」）、申请费（「申込料」）等名义另收报酬；委托人没有要求的广告，费用也不能另收〔国土交通省告示 报酬额 第十一〕〔国土交通省 解释・运用说明 第46条第1项关系 1（10）〕。可以另收的有两类：委托人要求做的广告的费用〔国土交通省告示 报酬额 第十一〕；委托人特别委托、并事先同意负担的远地现场调查、空置房特别调查等所需的实际费用〔国土交通省 解释・运用说明 第46条第1项关系 1（10）〕。登记 REINS、通常的广告和物件调查等费用由中介负担；委托人特别要求的广告或远地出差，中介应先说明费用估算，按实际费用请求〔国土交通省 解释・运用说明 第34条の2关系 6（3）〕〔标准媒介契约约款 专任 第10条〕。

5. 到手怎么算（结构，不是金额）

卖房结算时，通常会涉及下面这些项目。每一项多少、由谁负担、如何结算，以你的买卖合同、贷款合同和专业人士的说明为准。

6. 卖给中介公司收购，还是通过中介卖给一般买方

• 收购（買取）：买方是宅建業者。卖方是税法上的非居住者、法人买方在日本国内付款（或视同国内付款）的，按规则要预扣 10.21%，不论价格高低〔国税庁 No.2879〕〔所得税法 第212条第1项・第2项〕。
• 中介费：告示规定的是「媒介」和「代理」的报酬〔国土交通省告示 报酬额 第二・第三〕〔宅地建物取引业法 第46条第1项〕。直接卖给收购的公司、中间没有中介的，是否就不发生中介费；由另一家中介居间卖给收购公司的，中介费怎样计算，以交易结构与中介说明为准。
• 两种卖法在价格、成交时间、卖后责任（日文「契約不適合責任」）的约定上怎样不同，以交易结构与中介说明为准。

7. 人不在日本时，中介环节怎么办

• 委托合同和 REINS 登记证明书都可以经你同意改用电子方式提供〔宅地建物取引业法 第34条の2第11项・第12项〕。
• 专任类合同的 REINS 交易状态可以在「売主専用画面」上查看〔国土交通省 REINS 报道发布〕。
• 签约、交割、过户所需文件以司法書士与中介说明为准。中介环节的身份确认等实务，请宅建士说明。

常见误解

1. 「中介费就是 3%＋6 万日元。」 那是上限的速算式；具体金额在上限之内协商〔国土交通省告示 报酬额 第二〕〔国土交通省 解释・运用说明 第34条の2关系 1（3）〕。
2. 「签了专任就不能自己找买家。」 専任媒介可以和自己找到的买方成交（要通知中介，中介可以请求已支出的费用）；不能的是専属専任媒介〔标准媒介契约约款〕。
3. 「一般媒介没有期限。」 法律没有限制，但标准条款定为 3 个月以内〔国土交通省 解释・运用说明 第34条の2关系〕〔标准媒介契约约款〕。
4. 「中介说已经登记 REINS，就不用管了。」 专任类合同的交易状态可以在「売主専用画面」自己查看〔国土交通省 REINS 报道发布〕。
5. 「让中介估价要付钱。」 中介对价格发表意见时说明根据是法定义务，为此做的查定费用不能向委托人收取〔国土交通省 解释・运用说明 第34条の2关系 8〕。
6. 「卖给收购公司就不会被预扣。」 卖方是非居住者时，法人买方在日本国内付款（或视同国内付款）就要预扣〔国税庁 No.2879〕〔所得税法 第212条第1项・第2项〕。
7. 「中介可以另外收各种手续费。」 告示规定的报酬以外，中介不得以带看费、申请费等名义另收报酬；可以另收的只有委托人要求做的广告的费用，以及委托人特别委托、事先同意负担的远地调查等实际费用〔国土交通省告示 报酬额 第十一〕〔国土交通省 解释・运用说明 第46条第1项关系 1（10）〕。

该问谁

• 宅建士（中介）：合同类型、REINS 登记和状态、中介费、结算明细、收购和一般出售的区别。
• 税理士：到手金额中的税：预扣、申报、退税，可先读《不住日本的人卖房的税务时间线》。
• 司法書士：注销抵押登记和过户。
• 贷款银行：提前还清的金额和手续费。

本文不写的内容

• 推荐某家中介或某种合同；比较中介的好坏；
• 房子值多少钱、多久能卖掉、中介费能打几折；
• 任何读者实际要付或能拿到的金额（第 4 节只有一个假设价格下的上限演示）；
• 谁在做「囲い込み」；
• 税额计算，见《不住日本的人卖房的税务时间线》；过户文件以司法書士与中介说明为准。

本文信息截至 2026-10-06

• 中介费上限按 2024 年 7 月 1 日起施行的告示；印花税减税期限到 2027 年 3 月 31 日〔国税庁 No.7108〕；REINS 交易状态登记自 2025 年 1 月 1 日起义务化〔国土交通省 REINS 报道发布〕。告示、标准条款或税制改正后，以官方公布的现行规定为准。